Дизайн, локации, трюки и спецэффекты

«Мы проектируем здания, а затем они проектируют нас». Эта цитата Уинстона Черчилля стала определяющей для художника-постановщика Джеймса Бисселла в работе над дизайном фильма НЕБОСКРЕБ . «И каждое отдельное здание, и план всего города отражают культуру, - считает Бисселл. - Архитектура нашего небоскреба напрямую зависела от культурного наследия места, где мы собирались его построить. Кроме того, он должен был быть достаточно реалистичным и красивым. У нас было всего пять месяцев на то, чтобы закончить дизайн всего здания и подготовиться к съемкам. Несмотря на это «Жемчужина» выглядит так, словно на разработку ушло много лет».

Бисселл и его команда начали изучать китайскую культуру в поисках ключевой темы, которая могла бы воодушевить архитекторов. Была найдена древняя легенда «Жемчужина дракона». Выяснилось, что в китайской культуре жемчуг ассоциируется с просвещением или с путешествием души к просветлению. Художник отправился в Гонконг. Чем больше он изучал местную географию, тем больше убеждался в том, что «Жемчужину» необходимо расположить на полуострове Коулун, а не на острове Гонконг. Таким образом, сам Гонконг стал бы выгодным фоном.

Утвердив в качестве ключевых элементов дракона и жемчужину, группа Бисселла приступила к проектированию здания. «Нам обязательно была нужна большая смотровая площадка в виде сферы, - рассказывает художник. - Беда в том, что если традиционную прямоугольную башню украсить подобной сферой, очертания получаются чересчур фаллическими. Поэтому нам нужно было поэкспериментировать с другими формами. Меня осенило, что для демонстрации истинной силы необходим извилистый дизайн. Мы начали прикидывать различные варианты и в конечном итоге остановились на похожем на дракона дизайне, который увенчивает сама жемчужина». Совокупными усилиями команда Бисселла разработала дизайн здания, состоящего из трех колонн, которые переплетаются, формируя своеобразную треногу, которая поддерживает сферу, ассоциирующуюся с жемчужиной.

Дракон тянется за жемчужиной в небе, поэтому Бисселл хотел создать иллюзию, будто сфера зависла в воздухе. Художник черпал вдохновение в знаменитом боливийском солончаке Уюни. Во время сезона дождей солончак покрывается тонким слоем воды и превращается в самую большую в мире зеркальную поверхность. В нем отражается небо, и создается ощущение бесконечности. «Я подумал, что если на 225 этаже пол с зеркальным покрытием будет отражать небо, возникнет та же иллюзия, - объясняет Бисселл. - Поэтому мы оснастили сферу выступом, попадая на который вам может показаться, что вы смотрите в бесконечность. Появляется нереальное ощущение, что вы попали в рай».

На ранних стадиях работы над сценарием Бисселл заручился поддержкой Эдриана Смита, архитектора Бурдж-Халифы, самого высокого здания в мире. Флинн вспоминает, как связался со Смитом, и тот предложил несколько дельных идей, которые впоследствии были реализованы на съемках картины. «Эдриан рассказал о нескольких нюансах при строительстве небоскребов, - говорит продюсер. - Одним из камней преткновения становятся кабели в лифтовых шахтах - им просто не хватает длины, чтобы дотянуться до вершины. Эдриан предложил: «Представьте себе, что лифты работали бы на электромагнитной тяге, позволявшей кабинам преодолевать огромные расстояния без кабелей». Это чистой воды фантастика, но мы учли эту идею и реализовали в фильме».

Когда работа над экстерьерным дизайном была завершена, осталось решить, где в Гонконге разместить «Жемчужину». Сейчас самым высоким зданием в Гонконге является 108-этажный Международный коммерческий центр. «Жемчужина», в которой по сценарию 225 этажей, вдвое выше этого здания. Бисселл привез в Гонконг модель будущего здания и начал прикидывать, где бы оно выгоднее смотрелось. В результате место было найдено. «Жемчужина» идеально будет смотреться прямо посередине города», - вынес свой вердикт художник.

Одной из самых сложных задач для декораторов стало создание нефритового парка. В отличие от обычного парка, который мог быть разбит, скажем, на плоской крыше здания, нефритовый парк занимал тридцать этажей. Сначала требовалось спроектировать его, а затем прикинуть, с каких ракурсов можно снимать те или иные сцены.

Сцена в начале фильма оказалась самой сложной. Действие происходит в дневное время и при естественном освещении, проникающем через окна, поэтому нужно было продумать, как подстроить свет. Операторская группа столкнулась с несколькими дилеммами. Использовать ли хромакей на натуре или впоследствии создать весь парк на компьютере? Выстроить парк снаружи и потом занести декорацию по частям в павильон? Или снимать сцену в настоящем парке, а затем достраивать отсутствующие части наравне с визуальными эффектами? Третий вариант предоставлял кинематографистам большую свободу творчества и был проще с технической точки зрения. В результате для съемок сцен в нефритовом парке был выбран Сесил Парк в Университете Британской Колумбии в Канаде.

Важным элементом стал водопад высотой в 30 этажей. Декораторы создали уменьшенную, однако, не менее впечатляющую копию этого чуда природы для съемок фильма. За строительство огромного фонтана, который качал воду со скоростью 7,5 кубометров в минуту, отвечал супервайзер по специальным эффектам Джоэль Уист. Под сценой находился резервуар с водой, который, по словам Уиста, должен был быть «пуленепробиваемым для обеспечения полной безопасности актеров и съемочной группы. Подача воды должна была включаться и выключаться моментально и гарантировано».

Это было не так легко. За потоком должна была спрятаться героиня Джорджии, когда она убегала от людей Боты. Это значило, что насос должен был иметь функцию контроля скорости подачи воды, которая требовала тщательного тестирования. После этого требовалось определить объем воды, находящейся в движении - в резервуаре должно было находиться в два с половиной раза больше воды, чтобы система работала бесперебойно. «На то, чтобы придумать декорацию, нарисовать, подсчитать, встретиться со специалистами по насосам, просчитать динамику подачи воды, учесть все размеры и вес, продумать систему закрепления всех деталей и украшения самой декорации, у нас ушло несколько недель», - говорит Уист.

Столь же сложно было поджечь нефритовый парк. В некоторых сценах разводить огонь было слишком опасно, поэтому использовался хромакей, однако, были и сцены с реальным пламенем. Их готовил и контролировал супервайзер по трюкам Аллан Поппелтон. «Мы хотели, чтобы зрители почувствовали страх, как и наши герои, - объясняет режиссер второй съемочной группы Джей Джей Перри, - поэтому немного настоящего пламени было необходимо, но ровно столько, чтобы актерам ничего не угрожало. Найти этот баланс было очень непросто. Для каждой сцены мы делали превизуализацию и тестировали ее, чтобы добиться максимальной безопасности. Многие подвижные части придирчиво осматривались нашими каскадерами. Иногда мы привлекали к работе дублеров, словом, стремились сделать так, чтобы все были довольны и счастливы. Приступая к работе над очередной сценой, мы прикидывали, можно ли ее снять при помощи реальных эффектов. Несколько раз мы разводили настоящий огонь, поэтому Аллан со своей командой всегда были начеку. В целом, мне кажется, что самые травмоопасные ситуации решались при помощи лейкопластыря».

Дальше за дело взялся супервайзер по визуальным эффектам компании Motion Picture Company (MPC) Эрик Нэш, который свел воедино реальные эффекты и компьютерную графику. «Всякий раз, когда в столь масштабных сценах используется хромакей, необходимо учитывать освещение, - отмечает он. - Отражения и тени могут многое сказать о том, что не попадает в кадр. В нашем случае это был свет от пожара, который бушевал несколькими десятками этажей ниже главных героев. Кроме того, через окна комнаты освещала луна. Нам приходилось постоянно учитывать различные факторы и менять освещение сцены соответственно. Роберт Элсвит и его команда осветителей отлично справилась с этой задачей, к отблескам пожара было не придраться».

Большая часть действия фильма происходит внутри здания, в сюжете просто недостаточно моментов, в которых кинематографисты могли бы продемонстрировать зрителям красоты Гонконга. Первая сцена за пределами небоскрёба - ограбление. По сюжету Уилл и Бен должны были есть в некой лапшичной в ничем не примечательной аллее где-то в городе. Однако художник-постановщик Джеймс Бисселл предложил оригинальное решение - оператор мог бы снять весь город, если перенести сцену на борт знаменитого гонконгского Звездного Парома (Star Ferry), курсирующего между островом и материком. Бисселл озвучил свою идею режиссеру, и тот сразу же согласился попробовать.

Однако в реальности все оказалось не так просто. Идея задрапировать паром в Ванкувере и полностью перестроить гавань, чтобы создать иллюзию Звездного Парома (не говоря уже о том, чтобы снимать динамичную сцену), с треском провалилась. Вскоре кинематографисты были вынуждены смириться с реалиями. «Мы не сможем это сделать, давайте вернемся к лапше», - со смехом вспоминает Бисселл. - Мне на глаза попался навес, и тут меня осенило: «Почему бы не превратить край этого навеса в погрузочную площадку? А затем мы могли бы выстроить верхнюю часть Звездного Парома». Я понимал, что если бы мы установили конструкцию на рельсы, потом просто могли бы катить декоративный паром, а на заднем плане поместить терминал переправы. Масштабность добивается довольно легко, особенно если мы покажем кадры Гонконга, снятые с вертолета. Кроме всего прочего, мы могли бы полностью контролировать поведение декоративного парома, не заботясь о приливах, качке, причалах и всём прочем. Мы бы просто выкатывали его из точки А в точку Б. И это сработало!»

Звездный Паром был собран воедино во время монтажа под руководством Петры Холторф-Стрэттон. «Главная сложность с паромом заключалась в том, что мы снимали на ванкуверской реке Фрейзер, по которой ходили местные суда и над которой проезжали местные поезда. Во время монтажа нам нужно было все это как-то исправить. Кроме того, у нас была всего четверть парома. Декораций хватило только на то, чтобы разместить в них ключевых актеров и нескольких человек из массовки. Нос и корма парома были дорисованы на компьютере. Мы создали трехмерную модель по фотографиям знаменитого Звездного Парома, а во время путешествия в Гонконг сделали массу снимков настоящих, действующих паромов. Затем художники из компаний ILM и Iloura создали компьютерную модель парома, который мы вставляли в кадры фильма».

Паром, водопад и практические эффекты в сценах пожара - лишь некоторые примеры творческих решений, найденных режиссером Тёрбером на съемках фильма НЕБОСКРЕБ . «Пан или пропал, - объясняет свой подход режиссер. - Да, это было непросто с технической стороны и, вне всяких сомнений, стало сложной творческой задачей. Нам приходилось снимать часть сцены на натуре, другую часть - в павильоне, следить за тем, чтобы иллюзия не прерывалась. Это был большой фильм с масштабными декорациями. Но у меня была замечательная команда. Место за камерой занимал получивший премию «Оскар» Роберт Элсвит, а уже это для меня стало сбывшейся мечтой. Кроме того, у меня был один из лучших художников-постановщиков в мире Джим Бисселл, который оживил нашу историю».

Способность Тёрбера красочно описать воображаемое была очень кстати, ведь действие немалой части фильма происходит в виртуальной реальности. Джонсон давно работает с режиссером и доверяет ему практически безоговорочно. Особенно это пригодилось на съемках батальной сцены в сфере. Единственной реальной частью декорации стал пол, все остальное актерам пришлось представлять. Сцена снималась на пять камер, находившихся в разных точках. Позднее изображения со всех пяти камер переносились на виртуальные мониторы с высоким разрешением и корректировались во время монтажа. В результате получилась очень сложная сцена, в которой актёры играли в полностью компьютерном мире.

Холторф-Стрэттон говорит: «Сейчас, когда появилось много профессиональных студий, можно добиться всего, чего угодно. Технологии очень помогают нам в работе. Раньше нужно было ждать 20 часов для того, чтобы кадр прогрузился. Теперь же это время сокращено до 20 секунд. Повышение эффективности позволяет быстрее вносить правки. Роусон помогал нам во время постпродакшена. Мы приезжали в ILM и беседовали с художниками, и если требовалось внести какие-то правки, это не было проблемой. Специалисты ILM целиком и полностью осознали видение нашего режиссёра. Нам очень повезло работать с настоящими мастерами своего дела».

Продюсер Бо Флинн считает, что визуальные эффекты небоскреба «Жемчужина» стали подлинными произведениями искусства сами по себе. «Наша удивительная команда по разработке визуальных эффектов создала иллюзию того, что герой парит в воздухе на немыслимой высоте, - говорит продюсер. - Просто дух захватывает, насколько всё получилось реалистично. Наш супервайзер по визуальным эффектам Крейг Хэммак и продюсер Петра Холторф отлично справились со своими задачами. Увиденное не только поразит зрителей фильма, но и воодушевит других кинематографистов, которые будут работать над зданиями для других фильмов».

«ОКО» – это уникальный и первый в своем роде строительный проект, реализованный на территории ММДЦ. Он представляет собой 2 объединенные платформой-кристаллом башни, имеющие скошенные фасады, что придает им эффект бесконечного стремления ввысь. Особая внешняя отделка с углублениями придает им вид пчелиных сот.

Структура комплекса Башня ОКО

Первая башня комплекса отведена под жилые апартаменты различного уровня, а также включает в себя самый высокий по европейским меркам ресторан, расположенный на крыше здания, откуда открывается прекрасный вид на город.
В башне всего 85 этажей, общая высота – 354 метра.
Вторая высотка представляет собой 49-этажный бизнес-центр, оборудованный по последнему слову техники и относящийся к самому высокому классу – «А».
Общая площадь продаваемых и сдаваемых помещений составляет 110 000 кв. м.

Оснащение башни:

Система центрального кондиционирования;
оптико-волоконная связь;
современная система пожаротушения;
31 скоростной лифт с максимальным интервалом ожидания в 45 секунд;
15 система надземно-подземного паркинга;
круглосуточная охрана и видеонаблюдение.

На сегодня башня «ОКО» офисы в аренду сделала доступными всем желающим и предлагает площади со свободной планировкой и черновой отделкой. Также здесь есть роскошный конференц-зал для проведения конференций и больших собраний, общей площадью 2000 квадратных метров, признанный самым большим в Москве, а также все для комфортного времяпрепровождения элитных посетителей и служащих офисного центра: магазины, просторная столовая, сеть ресторанов и банкоматов, а также фитнес-центр.

Престижные условия аренды в ОКО

Инфраструктура башен «ОКО» разработана таким образом, чтобы включать в себя все для комфортной жизни и работы. Здания имеют панорамное остекление и расположены перпендикулярно по отношению друг к другу, чтобы не закрывать обзор. Благодаря этому обитатели, гости и сотрудники могут круглосуточно любоваться различными видами на город и другие высотки «Москва-Сити».

Условия аренды в БЦ «ОКО» следующие: минимальная площадь свободных помещений – от 1063 кв. м.;
1 кв. м. стоит от 7500 в долларовой валюте;
планировка свободная;
высота помещений от 4.2 м до 6.2 м.

Комплекс оборудован 16-уровневым (признанным самым большим в Европе) и 2-хуровневым паркингами общей площадью на 3579 машиномест, связанных между собой 2 подземными коридорами и проездом, через которые можно быстро попасть из жилого здания в офисное и обратно.

По уровню обслуживания комплекс приравнивают к пятизвездочному отелю.
Новейшие инженерные решения, использованные при проектировании и возведении «ОКО», а также лаконичность и строгость внешнего оформления подчеркивают деловой статус башен.

На мировом рынке недвижимости есть очень интересная категория –апартаменты в небоскребах; современные и элегантные, они устремляются ввысь, предлагая своим владельцам несравненные виды, высокий уровень обслуживания и удобство жизни по стандартам XXI века; чем же, помимо видов, отличаются квартиры в небоскребах от других типов жилья, как их правильно выбирать – и где искать; обо всех тонкостях – в нашей «шпаргалке» для покупателей.

Основные особенности

Очевидно, что строительство небоскреба - весьма дорогостояще и требует огромных трудозатрат. Так почему же застройщик решает возвести не комплекс вилл или эксклюзивный малоэтажный жилой проект - но впечатляющую высотку? Ответ весьма прост: как правило, небоскребы появляются там, где отсутствуют большие площади свободных земли под застройку - и где эта земля стоит довольно дорого. Строительство высотки решает эту проблему - а количество этажей способствует окупаемости проекта. Именно поэтому, как правило, цены на квартиры в небоскребах выше «обычной» недвижимости.

Безусловным плюсом, престижностью и романтичностью приобретения апартаментов в небоскребах являются потрясающие виды, открывающиеся из окон. Огни больших городов, горы, тихие заливы или морская гладь, закаты, рассветы - за них покупатели, ценящие эти неповторимые «бонусы», готовы платить дополнительные средства.

Застройщики некоторых современных проектов создают их таким образом, чтобы из всех квартир открывались прекрасные виды «на все четыре стороны». Это избавляет покупателя от проблемы выбора - и дает практически всем жителям равные права на шикарную панораму из окон.

Почему небоскреб?

Небоскребы - это современное перспективное жилье, приносящее стабильный доход от аренды. А в некоторых странах - и вовсе единственный вид недвижимости на продажу (к примеру, в ОАЭ).

Управлением современных небоскребов почти всегда занимается профессиональная управляющая компания или мировая отельная сеть с именем. То есть преимущественно небоскребы - это апарт-отели с развитой инфраструктурой и повышенной комфортностью проживания. Здесь обязательно есть швейцар, консьерж, прачечная, услуги по доставке еды, подземный паркинг на несколько этажей и множество других сервисов. От «стандартных» типов жилья небоскребы также отличают последние достижения в технологиях строительства, качество материалов, дизайн, отделка, инфраструктура, соответствие экологическим стандартам. Здесь используются солнечные батареи, установлена общая система кондиционирования с очисткой воздуха и т.д.

Жилье в небоскребах хорошо сдается в аренду. Расположенные в престижных районах крупных городов и курортов, они интересны для бизнесменов и отдыхающих, а управляющая компания может гарантировать стабильный доход.

Небоскребы мира

Небоскребы возводятся во многих странах мира - и «классическими» направлениями считаются Объединенные Арабские Эмираты, Китай, Малайзия, США, Япония, Великобритания. Сегодня к ним присоединяются Турция, Испания и Кипр. Эксперты отмечают, что в государствах, рынок небоскребов в которых только развивается, наблюдается достаточно стабильный рост цен на этот вид недвижимости. Там, где преобладают низкоэтажные объекты, застройщики стараются построить небоскреб, предлагающий покупателям элитное современное жилье - с более высоким уровнем комфорта, но и по более высоким ценам. При принятии решения о покупке апартаментов в высотке специалисты рекомендуют четко определить цели инвестиции.

Если это Европа - то в некоторых странах однозначно более востребованы будут исторические объекты. А высотки подойдут бизнесменам, инвесторам - и тем, кто жить не может без комфорта XXI века и захватывающих дух видов. Так, в Париже есть район Дефанс, застроенный исключительно высотными объектами. Но при сравнении доходности объектов от аренды, исторические объекты в центре Парижа дают большую прибыль - и зачастую являются более ликвидными. А вот в Лондоне можно рассматривать и небоскребы, и исторические объекты. И доходность их, и ликвидность будут приблизительно на одном высоком уровне.

А если взгляд инвестора направлен в сторону ОАЭ, то выбора у него практически не остается, ведь рынок здесь представлен преимущественно высотными объектами. Безусловно, на нем есть и виллы и малоэтажные здания, но предложение по высоткам намного более обширно.

В крупных городах США небоскреб - это самый привычный и ликвидный вид недвижимости, поэтому как для собственного использования, так и сдачи в аренду имеет смысл покупка квартиры в высотке.

Иностранные покупатели все больше обращают внимание на новостройки столицы, курортов и развивающихся регионов Таиланда. За сумму, которая будет на порядок ниже европейских цен, можно купить квартиру с отделкой с панорамным видом на бирюзовое море или сверкающий шпилями буддистских храмов город.

Цели покупки

То, в какой стране приобретать апартаменты в небоскребах, зависит напрямую от целей покупателя. Так, эксперты отмечают, что в Нью-Йорке - это стабильная инвестиция, которая при сдаче в аренду вряд ли принесет больше 3% годовых, но которая всегда востребована, престижна и имеет «быструю» ликвидность.

Рынок недвижимости ОАЭ сегодня восстанавливается после кризиса, и специалисты отмечают дефицит предложения в самых востребованных сегментах престижного жилья, которое можно сдавать в аренду, получая доходность «выше средней».

В Таиланде новые высотные кондоминиумы считаются инвестиционными - в них предпочитают арендовать и покупать жилье иностранцы. Акцент стоит делать на ключевые районы центрального Бангкока - или ведущие проекты курортной Паттайи.

Так, согласно прогнозам ведущих экспертов, цены на апартаменты в престижных кондоминиумах-небоскребах в течение 2016 года вырастут на 10-15%. Отсюда всего за пару часов можно добраться на автомобиле как до морского побережья с нетронутой природой, так и до других крупных городов с невероятной историей и великолепной атмосферой.

Особенность ценообразования

Стоимость жилья в небоскребах в среднем находится на уровне 15-30% выше среднерыночной. Цена формируется из ряда факторов: страна, местоположение объекта, уровень застройщика, управляющая компания, возраст строения, наличие инфраструктуры, близость к паркам, транспортным развязкам и т. д. Различаться будет стоимость апартаментов на низких и высоких этажах здания, с панорамным видом или без него.

На цены влияет и общая ситуация в этом сегменте рынка в городе или стране. Так, в столице Словении Любляне, где представлен практически единственный высотный жилой проект, стоимость проживания в нем будет на порядок выше средних по региону. Так, просторные апартаменты площадью 190 кв. м продаются здесь по цене в €648 000, что сравнимо с покупкой большой виллы в пригороде Любляны. Или, к примеру, в скором времени на Кипре, в деловом квартале Лимассола будет возведен самый первый небоскреб страны, и специалисты ожидают значительного роста цен после запуска проекта. Pafilia Tower станет одним из самых высоких жилых зданий Европы - и, чтобы получить хорошую прибыль, подумать о покупке стоит уже сегодня. А на Манхэттене, где в городском пейзаже небоскребы, напротив, преобладают, стоимость квартир в них не сильно отличается от аналогичного жилья по соседству.

Как и с объектами других секторов недвижимости, стоимость покупки апартаментов в небоскребах на стадии строительства может быть более низкой, чем при приобретении готовой квартиры. Поэтому, если преследовать чисто инвестиционные цели, можно покупать такое жилье практически в любой «ключевой» стране, но эксперты рекомендуют непременно убедиться в надежности застройщика. А также - обязательно проконсультироваться с риэлтором по поводу особенностей местного рынка.

Апартаменты с двумя спальнями на Манхэттене площадью 90 кв. м рядом с Центральным Парком можно приобрести за $1,6 млн. И, если сдача их в аренду будет приносить относительно невысокий по мировым меркам доход в районе 3% годовых, он будет стабильным, а жилье - более чем ликвидным и быстро найдет новых покупателей в случае необходимости перепродажи.

В Таиланде эксклюзивная квартира в центральном Бангкоке с двумя спальнями площадью 80 кв. м обойдется покупателю приблизительно в €300 000, а уровень годовой доходности может находиться на уровне 5-7%. Однако при желании быстрой перепродажи апартаментов в высотке можно столкнуться с трудностями. Поскольку уровень благосостояния местного населения не очень высок, а небоскребы ориентированы преимущественно на иностранцев, на поиск покупателя, возможно, придется потратить какое-то время.

Аренда

Жилье в небоскребах всегда востребовано у арендаторов. В первую очередь - из-за престижности, развитой инфраструктуры, видов, наличия надежной управляющей компании и множества других факторов. Но в разных странах существуют свои особенности сдачи «высотного» жилья в аренду. К примеру, в Дубае, покупка апартамента дает доходность до 10% годовых и возможность собственного проживания в течение двух-трех недель в году. Как именно будет сдаваться апартамент - на долгосрочной основе или краткосрочной - покупатель может даже не знать, поскольку, подписывая договор с управляющей компанией, он забывает обо всех проблемах менеджмента, регулярно получая доход в виде банковского перевода. Эксперты отмечают, что в этом и есть особенность и удобство покупки недвижимости в апарт-отелях.

В других странах условия управления могут отличаться от дубайских, но схожая схема управления характерна для множества государств. Зачастую долгосрочная аренда апартаментов в небоскребах оказывается выгоднее краткосрочной - и, в первую очередь, за счет гарантированного наличия арендатора, снимающего проблему риска простоя квартиры. К тому же, при долгосрочной аренде недвижимость подвержена меньшему износу.

Для апартаментов 45 кв. м в новом высотном проекте на юге Лондона стоимостью £243 500 застройщик предоставляет гарантированный доход от аренды в размере 7% годовых.

В престижных районах крупных городов США доходность находится на уровне 3% годовых, при этом более выгодной является сдача жилья в долгосрочную аренду.

В Таиланде уровень доходности объектов зависит от регионов страны. Как правило, это 6-7% годовых для туристической аренды на популярных курортах, но есть и проекты, дающие гарантированный доход в размере 8% годовых. В таких направлениях, как Бангкок или Паттайя спрос довольно стабилен и, по мнению экспертов, будет только расти. Недвижимость на море можно выгодно сдавать 12 месяцев в году, а в столице проживает множество экспатов - сотрудников международных компаний.

О том, как выбрать самый подходящий небоскреб, можно рассказывать очень подробно, ведь здесь может быть задействовано внушительное количество «рациональных» и «эмоциональных» факторов. Однако эксперты отмечают, что здесь, как и с другими объектами недвижимости, действует правило «Трех М»: место, место и еще раз место. Выгодной будет покупка апартаментов в небоскребе, расположенном в «ликвидном» районе города и курорта - в его центре, в популярном деловом квартале, на первой и второй линии у моря, в развлекательной части и т.д. Стоимость таких объектов превысит сумму покупки в аналогичных проектах пригорода.

Пять советов покупателям, планирующим приобретение апартаментов в небоскребе

1. Для начала определитесь со страной - и уже там выбирайте подходящий объект.
2. С формулируйте для себя цели покупки и определите, действительно ли вам необходимо именно жилье в небоскребе.
3. Приобретайте недвижимость в тех небоскребах, которые открывают прекрасные виды. Они будут радовать вас лично и увеличат стоимость объекта при сдаче.
4. Присматривайтесь к апартаментам в строящихся небоскребах от надежных застройщиков: так вы сможете заметно сэкономить.
5. Прибегайте к услугам проверенного риэлторского агентства при поиске и совершении сделки. Это поможет избежать лишних трат и неверных шагов при покупке.

Портал HomesOverseas. ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину ( ) и Сергея Филатова ( ), Жанну Конрад ().

Наша столица уверенно занимает 8 позицию в рейтинге мегаполисов мира по стоимости офисной недвижимости в небоскребах . Ставки аренды офисов в Москва-Сити в последнее время немного снизились и составляют в среднем $785 за кв.м. Год назад стоимость была на уровне $976 за кв.м.

На первом месте рейтинга мегаполисов по-прежнему находится Гонконг. Цена за метр в его небоскрёбах обусловлена острым дефицитом свободной площади. Земля на острове стоит очень дорого, отсюда высокая продажная цена под застройку. Местные девелоперы пытаются заработать на строительстве очень высоких объектов. В первой тройке находятся также Нью-Йорк и Токио.

Сегодня большинство предложений недвижимости под офисы в небоскрёбах Москвы идёт от собственников делового района «Москва-Сити» . На сегодня здесь введено в эксплуатацию более 800 тыс. кв.м офисных помещений и эта цифра до конца года вырастет ещё. По предварительным данным строители сдадут ещё 160 тыс. кв.м. Такое количество свободной площади появится за счёт окончания строительства башни «Око» .

Сейчас в Сити вакантно 26% офисных помещений. Если темпы сохранятся, то на конец года будет уже 36% свободных офисов. Такие данные предоставили в Knight Frank. По их прогнозам уровень невостребованных площадей составит не меньше 200 тыс. кв.м на конец года.

С прогнозом не соглашается Дмитрий Крылов, генеральный директор АН «Башни Москва-Сити». Он утверждает, что вакантность офисов в Сити постепенно снижается. И если московское правительство завершит сделку по покупке 30 тыс. кв.м офисов в башне «Око», а также закроется сделка по продаже башни «Эволюция» , на которую претендует «Транснефть», в таком случае вакантность не превысит 15-18% от общего объема предложения.

Изменившийся рынок недвижимости диктует свои цены, поэтому новые площади в Сити предлагаются дешевле уже построенных. Такого мнения придерживается вице-президент GVA Sawyer Елена Шевчук. Она утверждает, что в действующих зданиях ставки находятся в диапазоне $800-900 за кв.м без учёта дополнительных расходов и НДС. Новые постройки дадут возможность сдавать желающим помещения по $550-750.

Шевчук также поведала, что собственники офисов в «Москва-Сити» идут навстречу потенциальным клиентам. Они предлагают арендные каникулы, фиксацию валютного курса, новые цены в рублях на аренду, контракты с возможностью перезаключения в долларах с договорным курсом. Индивидуальный подход позволяет уменьшить общие расходы на аренду офиса в небоскребе и выгодно изменить условия контрактов в сторону арендатора.

Дмитрий Крылов отметил различие в 10-15% стоимости аренды в зависимости от высоты и отделки офисных помещений. «На верхних этажах цены обычно немного выше из-за красивого вида. Тут офисы и более престижные. В Москве, однако, повышенного спроса на этот сегмент нет. Во всём мире ситуация в корне отличается. Российские арендаторы часто предпочитают места внизу или середине зданий где-то до 20 этажа, потому что сотрудники боятся работать на большой высоте и испытывают моральные нагрузки и стресс. Тем более что кризис значительно сократил возможности компаний по аренде офисов с панорамным видом . Во главу ставится удобство и расходы на аренду.»

Г-н Крылов также отмечает, что между панорамным видом и ценой есть прямое соотношение, но на цену влияют и другие факторы. Во время переговоров учитываются многие моменты, в том числе сроки аренды, общая площадь, отделка офисов и др.

Президент компании ОАО «Сити» Дмитрий Гранов сообщил, что офисы в небоскребах Москва-Сити сейчас конечно лидируют по количеству свободной для аренды площади. В сентябре эта цифра доходила до 37-38%. Также эти данные публиковались и на их сайте. Однако такая вакантность связана, в первую очередь, в очень высоких темпах строительства. За последние полтора года в Москва-Сити сдано 4 новых офисных башни. Общая площадь предложений на аренду из-за этого возросла на 320 тыс. кв. м. Вот откуда взялись эти безумные проценты.

Многие эксперты едины во мнении, что деловой рынок столицы не сможет за короткое время поглотить такое количество офисных площадей. Виной всему – цены. Большая вакантность офисов в «Сити» связана ещё и с концентрацией похожих предложений в одном районе. Высокая конкуренция заставляет собственников снижать цены, но этого не достаточно для быстрого поглощения. Арендаторы могут договориться и за меньшую цену, у них есть возможность выбора.

По этим причинам возникло затоваривание рынка. Офисы в небоскребах Москва-Сити не являются биржевым товаром, поэтому цены дальше не снижаются, а желающие снять офисы класса А предпочитают более дешёвые варианты.

Надежда Башбынар из компании Storm Properties называет в качестве причины множества вакансий в небоскрёбах Москва-Сити очень сложную транспортную развязку и отсутствие мест под парковку. Падающий спрос на офисы на фоне увеличения количества предложений принуждает владельцев становиться уступчивей в условиях договоров на аренду. Однако стоимость земли под зданиями вместе с расходами на строительство так велики, что не дают возможности на равных конкурировать с владельцами недвижимости в других районах.

Дмитрий Крылов из «Башни Москва-Сити» поясняет, что свободных офисов в небоскребах, сданных в 2012-2013 гг осталось 10-15%. Сегодняшняя ситуация не отражает спрос на недвижимость в «Сити», а говорит только о кризисных моментах в стране. Резкое падение рынка аренды офисов класса А совпало с вводом в эксплуатацию большого количества крупных объектов.

Напомним, первая половина этого года характеризовалась в Москве рекордным снижением стоимости аренды офисной недвижимости. Так, с конца 2014 по июль этого года ставки снизились на 12%. За этот же период в других столицах мира ставки показали положительную динамику. Так, в Лондоне этот показатель достиг роста 10,7%, в Сан-Франциско – 8,2%, в Шанхае – 5,3%. Вообще, в столице Великобритании на сегодня отмечается самый высокий спрос на аренду офисов. Такого не было с 2001 г. На Лондон равняются и другие крупные мегаполисы.

Кроме положительных тенденций в мировых столицах, некоторые города показывают отрицательную динамику. Антирекорд, увы, принадлежит Москве - здесь ставки аренды офисов в небоскребах упали на 12%. В Пекине отмечено незначительно снижение – всего 1%. Остались без изменений стоимость офисных помещений в Дубае, Мельбурне, Франкфурте и Тайбэе.

Сегодня аренда комфортабельного офиса в небоскребе возможна для крупных корпораций и небольших организаций. В пользу выбора этого варианта коммерческой недвижимости говорит удобное расположение и возможность взять помещение во временное пользование на привлекательных условиях

Аренда офиса в небоскрёбе в Санкт-Петербурге

Значительно сэкономить можно на аренде офисов на верхних этажах здания. Расценки здесь на 10-15% ниже, при этом условия остаются такими же комфортными. Подобрать такой вариант не всегда предоставляется возможным, так как желающих достаточно много. В пользу выбора высоких этажей говорит и прекрасный вид, который открывается из окон. Такую заботу трудно не оценить по достоинству. На верхних этажах нет унылых серых стен расположенных вблизи зданий. Это влияет на работоспособность персонала, поднимая настроение.

Особенностью верхний этажей является их улучшенная шумоизоляция. Здесь меньше загазованности и чище воздух. Шум и неблагоприятная экологическая обстановка оказывают отрицательное влияние на психику и работоспособность сотрудников. В холодное время года офисные помещения на верхних этажах отличаются более приятным микроклиматом. Арендуя помещение здесь, можно максимально использовать естественное освещение, значительно экономя на электрической энергии.

Временное использование офисных помещений в небоскребах позволяет расширять бизнес, занимая свободные площади. Добраться на верхние этажи в кратчайшие сроки помогут высокоскоростные лифты.

Снять офис в небоскрёбе в Санкт-Петербурге

Популярными небоскребами северной столицы являются:

Находящийся на улице Савушкина дом 126. До здания удобно добираться на общественном транспорте. Здесь можно арендовать просторные и небольшие офисные помещения свободной планировки. Благодаря чему компания может рационально использовать пространство с учетом собственной потребности.

Здание возведено в 2016 году, в нем используется современное инженерно-техническое оборудование, проведена приточно-вытяжная вентиляция. В пользу этого варианта говорит удобное расположение — на Московском проспекте. Добраться до рабочего места в сжатые сроки можно с любой точки северной столицы. Для удобства перемещения по этажам здание оборудовали 8 лифтами. В каждом из офисов созданы максимально комфортные условия для работы и благоприятный микроклимат.

На площади Конституции дом 7 расположился небоскреб . В эксплуатацию он введен в 2013 году. Сегодня здесь можно легко выбрать оптимальный вариант для аренды помещений. Планировка позволяет адаптировать пространство под собственные потребности. В здании имеется ресторан, в котором можно проводить деловые переговоры, обсуждать детали контракта или просто обедать в приятной компании коллег.

Аренда помещений в небоскребах позволяет создавать комфортные условия для работы и отдыха для своих сотрудников. Такая забота будет оценена ими по достоинству и найдет отражение в увеличении работоспособности.